יעקב פריימן 20 ראשל״צ
א - ה: 09:00 - 17:00
03-77.88.909

למה לא לרכוש נכס מרוחק להשכרה כהשקעה

רכישת נכס מרוחק להשכרה כהשקעה כמו רכישת נכס בארה"ב למשל, מצטיירת כאתגר פשוט ומשתלם, אך חשוב לדעת, כי לא תמיד ההשקעה בנכס מרוחק להשכרה משתלמת ואם אין את הכלים המתאימים לכך, היא אף עלולה להפוך להשקעה כושלת.

ולכן הבאנו לכם כאן כמה נקודות חשובות שיחדדו את הצורך באמירת 'לא' על השקעה בנכס להשכרה במיקום מרוחק.

  • שוק רחוק, שונה, ולא מוכר

כאשר אנו מאתרים נכס מרוחק להשכרה כהשקעה להשכרה, איננו מכירים כמובן את האזור ואת מאפייניו בצורה מעמיקה ואנו עלולים ליפול ב'פח' בהשקעה כושלת, מחוסר ידע. אנו יכולים לטעות בבחירת מתווכים לא הגונים שיתווכו לנו דירה במחיר מפולפל, מעבר לשווי השוק האמיתי ואנו גם עלולים לשגות בבחירת אזור ההשקעה כמו בקניית נכס בעייתי ברחוב שורץ עכברושים למשל. אף מוכר נכס לא יספר לך על סביבה לקויה של הנכס: אזור מוכה פשיעה או חוסר ביקוש לשכירות, סיבות שעלולות אף הם להוריד את ההשקעה לטמיון, ללא החזר הקרן. גם נוכלים, קיימים בכל מקום על פני תבל: נוכלים שכאלו עלולים למכור נכס במצב בעייתי עם פגמים מהותיים בנכס או מצב רכישה לא תיקני כמו שעבוד. לחלופין, יגורו במבנה שוכרים בעייתיים שיסרבו לצאת מן הדירה לאחר תום תקופת השכירות.

כי כשאין לנו היכרות והבנה בשוק, כמו השקעה בארצות הברית למשל, מומלץ לשקול היטב את ההשקעה.

  • הכללים, החוקים הקטנים וההליכים הארוכים

רכישת נכס דורשת התמצאות, ידע והבנה בחוקים והליכי הרכישה. אמנם בכל מקום ישנם כללים וידע הנדרשים ברכישת נכס, אך כאשר אנו שוקלים רכישת נכס במיקום מרוחק כמו רכישת נכס בארצות הברית למשל, חשוב שנזכור כי השוק איננו מוכר לנו וכשם שאיננו מכירים את נהלי הבניה, טיב הבניה ואת ההבדלים ברמות הבניה בארצות הברית, אנו גם לא ממש מתמצאים בחוקים הקטנים, בכל הנוגע לרכישת נכס ולנטילת משכנתא.

כי  כשמדובר בארץ זרה, בשפה שונה, במשכנתא בעלת חוקים אחרים והסדרי קניה שונים כמו שוק הנדל"ן בארצות הברית לדוגמא, המסלול מורכב ומסובך פי כמה.

לכן, לא מומלץ לגשת להשקעה בנכס מרוחק ללא היכרות מעמיקה עם החוקים וההליכים, על מנת שלא נצא נפסדים. בארצות הברית למשל, נאכפים חוקים וכללים, כך שרק בהגשה מנוסה, חכמה ויצירתית תוכלו לצלוח גם אותם ללא הפסד כספי.

  • ניהול מרחוק

ניהול נכס להשכרה מרחוק דומה לניהול עסק מרחוק,וכמו שלכל עסק ישנן הוצאות תפעוליות לאורך השנה כולה ,כך גם לנכס עצמו. משקיעים טועים לחשוב שמלאכתם מסתיימת כאשר סיימו את תהליך הקנייה,אך בקניית נכס מרוחק להשכרה כמו רכישת נכס בארצות הברית, ניהול הנכס באופן שוטף דורש התייחסות, זמן וטרחה אשר מוכפלים בקשיי המרחק. כגון:

  • איתור שוכרים הגונים ובעלי הכנסה מסודרת.
  • השכרה יציבה עם חוזה איכותי לטווח ארוך.
  • גביה וניהול כספי.
  • טיפול בבעיות שוטפות שצצות כמו בלאי ופגמים בנכס.

ניהול שכזה דורש מיומנות, זמן וכמובן, תקציב משלו. המרחק, הוא הקושי העיקרי בבכל המדובר בניהול הנכס, מה שלעיתים מפחית מהרווח הכספי שבהשקעה.

  • עלויות תפעול יקרות

עלות ההשקעה להוצאות הנלוות ברכישת נכס מרוחק להשכרה כהשקעה כמו השקעה בארצות הברית למשל, הינן גבוהות כמובן.

נסיעות – לכל הליך בהשקעה כמו חתימה על חוזה, בחינה מחודשת של ההשקעה, מכירה של הנכס וביקורת במבנה, תאלצו לנסוע עד לנכס ונסיעות עיסקיות כמו שאנחנו יודעים, אינן עסק זול.

שהות – גם השהות באיזור הנכס המרוחק, שתארך לעיתים מספר ימים , תגבה כמובן סכום כספי נוסף.

בעלי מקצוע – הבדלי השכר לבעלי מיקצוע במקומות מרוחקים כמו עורך דין, מהנדס בטיחות, פועל בניין וסוכן ביטוח, לעיתים כפולים ממה שאנו מכירים כמו למשל עבור שוק הנדלן בארצות הברית.

בנוסף להבדלי השכר, נציין, כי כשאנו מרוחקים ממקום הנכס, בלתי אפשרי להשיג באופן תדיר את בעלי המקצוע החסכוניים יותר. סכומי השקעה משמעותית אלו כאמור, לא תמיד ישתלמו לנו בקניית נכס להשכרה כהשקעה במיקום מרוחק.

 

נסכם כי ישנן סיבות משמעותיות לסרב לעיסקה להשקעה בנכס להשכרה מרוחק.

 שקלו היטב את הצדדים, וקחו עימכם החלטה נבונה.

שוק הנדל"ן בארצות הברית 2018